Die besondere Rolle von Immobilien bei mittelständischen Unternehmensverkäufen

Häufig lässt sich bei einer gesonderten Betrachtung von Immobilien im Rahmen einer Unternehmensverkaufes ein höherer Gesamterlös für den Veräußerer eines Unternehmens erzielen. Hierfür gibt es mehrere Gründe:

So wird der Unternehmenswert in aller Regel basierend auf der Ertragskraft des Unternehmens ermittelt. Zur Unternehmenswertermittlung werden dabei Cash-Flow basierte Verfahren (wie z.B. die Ertragswert-Methode oder das DCF-Verfahren) oder Multiplikator-Verfahren (wie EBIT oder EBITDA-Vielfache) herangezogen. Alle diese Verfahren unterstellen zunächst, dass das Unternehmen über die zur Erzielung des Gewinns erforderlichen Vermögensgegenstände verfügt, aber eben auch über keine weiteren Vermögensgegenstände. Theoretisch müssen nicht betriebsnotwendige Vermögensgegenstände, wie z.B. nicht genutzte Grundstücke, daher auf den ermittelten Unternehmenswert aufgeschlagen werden. Dies unterbleibt jedoch häufig käuferseitig.

Faktisch führt das oftmals dazu, dass eine vorherige Herauslösung nicht betriebsnotwendiger Immobilien und ihre gesonderte Veräußerung den von einem Käufer gebotenen Unternehmenswert nicht oder nicht in vollem Umfang reduziert. Der Verkäufer ist daher bei einer gesonderten Verwertung dieser Grundstücke besser gestellt als wenn er diese im Unternehmen belässt.

Zudem sind Erwerber von Unternehmen oft nicht daran interessiert, Betriebsimmobilien zu erwerben, sondern wollen diese lieber pachten. Die Betriebsimmobilien bleiben dann beim Verkäufer zurück. Da Immobilieninvestoren im Vergleich zum unternehmerischen Risiko des Erwerbers des Geschäftsbetriebs ein deutlich geringeres Risiko tragen, sind Immobilieninvestoren erfahrungsgemäß bereit, eine geringere Rendite zu akzeptieren und damit einen höheren Faktor auf die Pachteinnahmen als auf den Unternehmensgewinn zu bezahlen.

Nicht zuletzt können Immobilieninvestoren die Potenziale einer Immobilie und mögliche Umweltrisiken besser einschätzen als der Erwerber des operativen Geschäftsbetriebs. Auch hieraus kann sich bei einer getrennten Verwertung der Immobilien für den Unternehmenseigentümer ein höherer Gesamtwert erzielen.

Die Deutsche Mittelstandsfinanz analysiert die Erlöspotenziale aus der Immobiliensituation im Vorfeld jeder Unternehmensverkaufes. Dr. Patrick Schmidl, Managing Director der Deutschen Mittelstandsfinanz erläutern: „Als eines von wenigen M&A-Beratungshäusern verfügt die Deutsche Mittelstandsfinanz GmbH über eine Zulassung als Immobilienmakler. Dies erlaubt es uns, unsere Mandanten im Rahmen von Unternehmensverkäufen und Nachfolgelösungen  auch in Fragen der Behandlung von Betriebsimmobilien vollumfassend aus einer Hand zu beraten.“